租住房屋被房东卖掉 租房者不必腾房

2017-11-06 10:04:28 来源:河北法制网 收藏本文
  本报记者 张乔
 
   租赁他人的房屋,并签订了租赁合同。合同尚未到期,房东就将房屋卖掉,并要求租房者腾房。租房者该怎么办呢?
 
  李先生是湖南人,来到石家庄市做生意。考虑到生意需要资金周转,就决定不在石家庄买房,改为租房居住。
 
  2010年,李先生与房东杨某签订房屋租赁合同。房屋是杨某名下一套房产,双方约定租赁期限为15年,租金每月1500元。在租赁期间,房租多次变更。到今年,租金已涨到每月2000元。李先生觉得租赁期长,自己免了来回搬迁之苦,所以即使租金稍贵一些,也觉得能够接受。
 
  前段时间,杨某因儿子出国急需用钱,便与孙某签订借款协议,以此套房屋作抵押,借款150万元。到期后,杨某未能还款,便又与孙某协商将房屋作价150万元,冲抵债务,并办理了产权变更登记。杨某随即将此事通知了李先生。此后,孙某通知李先生,称该房屋已归其所有,要求李先生腾房。
 
  李先生向报社打来电话求助,称他与杨某签订的房屋租赁合同尚未到期,房东将房卖掉,他就该为孙某腾房吗?租房者的权益一点保障也没有吗?
 
  记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师陈建峰。陈律师认为,房屋产权变化不影响租赁合同的继续履行。针对租赁房屋在租赁期间被房东卖掉这种情况,李先生可以主张买卖不破租赁。《中华人民共和国合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这就是买卖不破租赁原则。
 
  买卖不破租赁,是为了保护承租人的利益,尤其是房屋这种特殊不动产,涉及承租人的生存利益。在房屋租赁合同存续期间,房屋所有权因买卖、赠与、继承、抵押权的实现等原因发生变动,除非法律另有规定,承租人有权主张其租赁合同对新的所有权人继续有效,即新的所有权人应法定承受该租赁合同。
 
  在本案中,2010年,李先生从外地来石家庄做生意,与房东杨某签订租赁期限为15年的房屋租赁合同,符合《中华人民共和国合同法》第214条对于租赁期限不得超过20年的规定,且在双方自愿前提下订立,故该合同合法有效。后杨某将房屋作价150万冲抵债务,并将产权变更至孙某名下,根据买卖不破租赁原则,新的所有权人孙某无权要求李先生腾房。如果杨某和孙某执意要求李先生腾房,李先生可以根据租赁合同向杨某主张违约责任。
文章关键词: 房东 房屋 不必腾房
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