居间方行为导致合同无法履行后的法律责任

2018-08-10 17:01:03 来源:河北法制网 收藏本文
  【基本案情】
 
  2014年11月22日,原告张某通过被告某房地产经纪公司,将其一套房产出售给被告闫某,并于当日签订了房屋买卖合同。合同约定,房屋实际成交价为40.65万元,闫某于2014年12月15日前交付首付款15万元,尾款24.65万元(60%房款)办理公积金贷款,并保证于2014年11月30日备齐所有贷款手续。如一方违约,应向守约方承担约定房款5%的违约金。合同签订后,闫某交纳了1万元定金,但之后再没有履行剩余房款的支付义务。 为此,张某将闫某和某房地产经纪公司告上法庭,要求他们连带赔偿其违约金20325元。诉讼中,某房地产经纪公司承认在签订该房屋买卖合同前,其已知晓闫某所购张某房屋为第二套房屋,合同约定的贷款为公积金贷款按政策规定根本办不下来,遂将中介费8130元全部退还给了闫某。
 
  【案件焦点】
 
  闫某违约未付首付款,某房地产经纪公司有过错,导致合同不能履行,由谁承担违约责任,能否连带承担违约责任。
 
  【裁判要旨】
 
  石家庄市裕华区人民法院经审理认为, 原、被告各方签订的房屋买卖合同依法成立有效,各方应依约履行。被告闫某未依约定交付房款,已构成违约,而原告并未违约,故对原告要求被告闫某按合同约定房款的5%支付原告违约金20325元的请求予以支持。被告某房地产经纪公司作为专业的房屋中介机构,将不可能为被告闫某第二套房屋办理公积金贷款60%的额度写入合同,对被告闫某违约交付房款负有赔偿责任,对违约金的给付负连带责任。对此,依照《合同法》的有关规定,法院判决被告闫某付给原告违约金20325元,被告某房地产经纪公司承担连带责任。二被告对此判决不服,上诉至石家庄市中级人民法院,最终被依法驳回。
 
  【案例注解】
 
  本案处理重点在于对违约责任承担的理解。《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《合同法》第四百二十五条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
 
  具体到本案中,被告闫某未依约定交付房款,已构成违约,故应按合同约定房款的5%支付原告违约金。被告某房地产中介公司明知闫某所购房屋为第二套房屋,公积金贷款按政策规定根本办不下来,仍将办理公积金贷款写入合同,导致其提供的居间服务有瑕疵,致使合同目的无法实现,所以应对张某的损失负有赔偿责任。
 
  那么闫某和某房地产经纪公司是否构成连带责任?笔者认为,按政策规定根本办不下来公积金贷款,闫某是知情的,某房地产经纪公司也是知情的。在均知情的情况下,闫某和某房地产经纪公司仍与张某签订房屋买卖合同,侵害了张某的合法权益。根据《侵权责任法》第八条“ 二人以上共同实施侵权行为,造成他人损害的,应当承担连带责任”的规定,闫某和某房地产经纪公司应对张某的损害负连带责任。
 
  近年来,随着楼市火爆和国家限购政策的出台,与之相关的房产纠纷也层出不穷。在此提醒买卖双方签订合同后,应遵循诚实信用原则,按照合同约定履行各自的义务,如不履行应承担相应的违约责任。居间方也应严格规范自己的行为,以维护各方当事人的合法权益,也有利于维护房屋市场交易的秩序。(左书旺)
文章关键词: 合同 法律 责任
分享到: